Egy építkezés vagy nagyobb felújítás megkezdése előtt nemcsak az építkezés jogi kérdéseire, hanem a műszaki tervekre, a költségvetésre, a kivitelező kiválasztására és a határidőkre is érdemes figyelmet fordítani. Ezek természetesen alapvető kérdések, azonban legalább ilyen fontos a megfelelő jogi háttér is.
A Polgári Törvénykönyv 2026. március 1-jétől több ponton módosult. The amendments do not concern construction projects alone, but they provide a good opportunity for those planning to build, for property developers and for clients to consider whether their agreements with the contractor, the designer or another contractual partner protect their interests adequately.
Egy építkezés során a későbbi jogviták jelentős része nem akkor keletkezik, amikor a hiba vagy késedelem már láthatóvá válik, hanem jóval korábban: akkor, amikor a felek nem rögzítik kellő pontossággal, ki, mit, milyen határidővel, milyen műszaki tartalommal és milyen ellenérték fejében köteles teljesíteni.
Miért fontos a megfelelő vállalkozási szerződés?
Építkezés vagy felújítás esetén a kivitelezővel kötött vállalkozási szerződés nem puszta formalitás. Ez az a dokumentum, amely később meghatározza, hogy a felek mit tekintenek szerződésszerű teljesítésnek, mikor állapítható meg késedelem, milyen esetben jár kötbér, hogyan kell kezelni a pótmunkákat, és milyen jogai vannak a megrendelőnek hibás teljesítés esetén.
A gyakorlatban sok jogvita abból ered, hogy a felek csak rövid, általános megállapodást kötnek, vagy kizárólag árajánlat, e-mailes egyeztetés, illetve szóbeli megállapodás alapján kezdődik meg a munka. Ez különösen kockázatos lehet, ha a beruházás értéke jelentős, a műszaki tartalom összetett, vagy a kivitelezés több ütemben történik.
Egy jól előkészített vállalkozási szerződésnek ezért nemcsak a vállalkozói díjat és a határidőt kell tartalmaznia, hanem részletesen szabályoznia kell a teljesítés feltételeit, a műszaki tartalmat, az átadás-átvétel rendjét, a hibák kijavítását, a fizetési ütemezést és a szerződésszegés következményeit is.
Késedelem az építkezésnél: mikor és hogyan érvényesíthető igény?
Az építkezések egyik leggyakoribb problémája a kivitelezési határidő csúszása. A késedelem önmagában is jelentős érdeksérelmet okozhat, különösen akkor, ha a megrendelő hitelből finanszírozza a beruházást, bérleményből költözne az új ingatlanba, vagy az ingatlant értékesítési, bérbeadási céllal építteti.
A késedelem jogkövetkezményeit célszerű már a szerződésben előre szabályozni. Ennek egyik leggyakoribb eszköze a késedelmi kötbér, amely előre meghatározott összegű vagy számítási módú szankciót jelent arra az esetre, ha a kivitelező a vállalt határidőt neki felróható okból nem tartja be.
A kötbér azonban csak akkor működik hatékonyan, ha a szerződés pontosan meghatározza a teljesítési határidőt, az esetleges részhatáridőket, a késedelem kezdő időpontját, valamint azt is, hogy milyen esetekben mentesülhet a kivitelező a felelősség alól. Ellenkező esetben később vita alakulhat ki arról, hogy a késedelem egyáltalán megállapítható-e.
Pótmunkák és többletmunkák: gyakori vitaforrások
Építkezés közben gyakran merülnek fel olyan munkák, amelyek az eredeti szerződésben nem, vagy nem kellő részletességgel szerepeltek. Ilyenkor visszatérő kérdés, hogy a kivitelező jogosult-e további díjazásra, illetve a megrendelő köteles-e megfizetni az utólag felmerült költségeket.
A pótmunkák és többletmunkák körében különösen fontos az előzetes írásbeli egyeztetés. A megrendelő szempontjából kockázatos, ha a kivitelező csak a munka elvégzése után jelzi, hogy a vállalkozói díjon felül további összeget kíván érvényesíteni. A kivitelező oldaláról ugyanakkor az jelenthet problémát, ha ténylegesen elvégzett, szükséges munkák ellenértékét utóbb nem tudja bizonyítani.
Ezért célszerű a szerződésben rögzíteni, hogy pótmunkát vagy az eredeti műszaki tartalmat meghaladó munkát a kivitelező milyen feltételekkel végezhet, szükséges-e előzetes írásbeli megrendelés, hogyan történik az ár meghatározása, és milyen dokumentumokkal kell igazolni a teljesítést.
Hibás teljesítés, szavatosság és jótállás
Az építkezések másik gyakori problémája a hibás teljesítés. Ide tartozhatnak a kivitelezési hibák, a nem megfelelő minőségű anyagok felhasználása, a tervtől eltérő megvalósítás, a beázás, repedés, hőszigetelési hiba, gépészeti probléma vagy bármely más olyan hiányosság, amely miatt az elkészült munka nem felel meg a szerződésnek vagy a rendeltetésszerű használat követelményeinek.
A megrendelőnek ilyen esetben elsősorban azt kell tudnia bizonyítani, hogy a hiba fennáll, az a kivitelező teljesítéséhez kapcsolódik, és a hiba kijavítására vagy más jogkövetkezmény alkalmazására jogosult. A kivitelező oldaláról pedig annak lehet jelentősége, hogy a hiba nem az ő teljesítéséből, hanem például a megrendelő utasításából, nem megfelelő használatból, más vállalkozó munkájából vagy utólagos beavatkozásból ered.
A későbbi bizonyítás szempontjából kiemelten fontos az átadás-átvételi eljárás. Az átadáskor célszerű részletes jegyzőkönyvet felvenni, a hibákat tételesen rögzíteni, fényképekkel dokumentálni, és határidőt szabni a kijavításra. Nagyobb értékű vagy vitás ügyekben szakértő bevonása is indokolt lehet.
Fizetési ütemezés és biztosítékok
Építkezésnél különösen lényeges, hogy a fizetési ütemezés összhangban álljon a tényleges teljesítéssel. A megrendelő számára kockázatos lehet, ha túl nagy összeget fizet ki előre, miközben a kivitelező teljesítése még nem ellenőrizhető. A kivitelező részéről ugyanakkor jogos igény lehet, hogy az anyagköltségekhez vagy a munkafolyamatok finanszírozásához megfelelő előleg vagy részszámla kapcsolódjon.
A kiegyensúlyozott szerződés ezért általában készültségi fokhoz, műszaki ellenőri igazoláshoz vagy részátadás-átvételhez köti az egyes fizetési részleteket. Nagyobb beruházásoknál célszerű lehet visszatartás, biztosíték, kötbér, bankgarancia vagy más szerződéses garancia alkalmazása is.
A fizetési és teljesítési feltételek pontos szabályozása mindkét fél érdeke. A megrendelő így elkerülheti, hogy jelentős összeget fizessen ki nem megfelelő teljesítés mellett, a kivitelező pedig egyértelműen láthatja, milyen teljesítéshez milyen díjrészlet kapcsolódik.
Miért érdemes ügyvédhez fordulni már a szerződéskötés előtt?
Sokan csak akkor keresnek jogi segítséget, amikor a kivitelező már késedelemben van, a munka hibás, a felek között vita alakult ki, vagy a vállalkozó további díjat követel. Ilyenkor természetesen van lehetőség igényérvényesítésre, azonban a megelőzés általában lényegesen hatékonyabb és költségkímélőbb.
Egy építési vagy felújítási szerződés ügyvédi átnézése még az aláírás előtt segíthet feltárni azokat a kockázatokat, amelyek később komoly jogvitához vezethetnek. Ilyen lehet például a pontatlan műszaki tartalom, a hiányzó határidő, az egyoldalú szerződésmódosítás lehetősége, a nem megfelelő kötbérszabályozás, a bizonytalan pótmunkaszabály, vagy a hibás teljesítésre vonatkozó hiányos rendelkezés.
Különösen indokolt az előzetes jogi vizsgálat akkor, ha a beruházás értéke jelentős, ha a kivitelező saját szerződéstervezetet küld, ha a fizetési ütemezés előre fizetést tartalmaz, vagy ha a megrendelő új építésű ingatlant vásárol , illetve építtet.
Mire figyeljen, aki 2026-ban építkezik vagy felújít?
Építkezés vagy nagyobb felújítás előtt célszerű különösen az alábbi kérdéseket tisztázni:
- pontosan mit tartalmaz a műszaki tartalom;
- ki szerzi be a szükséges engedélyeket, hozzájárulásokat és dokumentumokat;
- mikor kezdődik és mikor fejeződik be a kivitelezés;
- van-e részletes fizetési ütemezés;
- milyen feltételekkel kérhet a kivitelező többletdíjat;
- milyen kötbér jár késedelem esetén;
- hogyan történik az átadás-átvétel;
- milyen határidővel kell kijavítani a hibákat;
- milyen szavatossági és jótállási kötelezettségek terhelik a kivitelezőt;
- milyen esetben lehet elállni a szerződéstől vagy felmondani azt.
A megfelelően előkészített szerződés nemcsak jogi dokumentum, hanem a beruházás biztonságának egyik legfontosabb eszköze.
Ügyvédi segítség építkezéshez, felújításhoz és kivitelezési szerződésekhez
Irodánk ingatlanjogi and contractual matters with the preparation, review and amendment of construction, renovation and works contracts, as well as with jogviták kezelésében .
Amennyiben építkezés vagy nagyobb felújítás előtt áll, vagy szeretné ellenőriztetni a kivitelező által küldött szerződéstervezetet, forduljon bizalommal irodánkhoz.
Magyar 
English